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House Flipping Tipps für Anfänger


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Wenn es richtig gemacht wird, kann das Flippen nach Hause eine erstaunliche Investitionsmöglichkeit sein. Wenn Sie jedoch dazu inspiriert sind, Häuser einfach nur durch Fernsehen zu drehen, müssen Sie hinter den Kulissen viel planen, bevor Sie eine so große Verpflichtung eingehen.

Überzeugen Sie sich selbst von unseren Top-Tipps, mit denen Sie beginnen können, Häuser mit Gewinn umzudrehen, sowie von Expertenwissen über den Immobilienmarkt, Finanzierungsmöglichkeiten und die Wichtigkeit von Hausinspektionen.

8 wichtige Tipps für Anfänger

1. Seien Sie gründlich mit Ihrem Budget

Wenn Sie ein House-Flipping-Projekt starten, ist es wichtig, in den ersten Planungs- und Budgetierungsphasen klug zu sein. Du solltest Budget für jedes mögliche Szenarioeinschließlich der Kosten für Reparaturen, der Arbeitskosten, der Verkaufskosten und der Einsparungen für die Betriebskosten, wenn das Haus nicht sofort verkauft wird.

Es ist auch wichtig, Ihren Nachbesserungswert (After Repair Value, ARV) zu ermitteln. Dies ist der Wert eines Hauses, nachdem es repariert wurde. Bei dieser einfachen Berechnung werden der aktuelle Wert einer Immobilie und der Wert von Renovierungsarbeiten herangezogen, damit Sie feststellen können, ob Sie mit einem Geschäft einen Gewinn erzielen, eine Gewinnschwelle erreichen oder Geld verlieren. Letztendlich hilft Ihnen ARV festzustellen, ob eine Immobilie den Kauf wert ist.

„Viele Flipper wenden die 70-Prozent-Regel an, um eine umfassende Vorstellung davon zu erhalten, ob die Immobilie zum Flippen geeignet ist. Die 70-Prozent-Regel besagt, dass die Immobilie für 70 Prozent des ARV (nach repariertem Wert) abzüglich aller erforderlichen Reparaturen gekauft werden sollte.

Wenn das Haus also 200.000 USD wert ist und die Reparaturen 30.000 USD kosten, sollte der Käufer Folgendes bezahlen: 110.000 USD (200.000 mal 0,7 minus 30.000 USD). “

Mark Ferguson | InvestFourMore

Machen Sie Ihre Recherchen, um Ihre Finanzierungsmöglichkeiten zu verstehen, wenn Sie über Bargeld oder privates Geld von Privatinvestoren verfügen oder wenn Sie eine Bank oder einen Hartgeldkredit erhalten. Harte Geldverleiher bieten maßgeschneiderte Dienstleistungen für Hausflossen und lassen Sie häufig mehr Kredite aufnehmen als herkömmliche Banken. Diese Fonds sind jedoch mit viel höheren Zinssätzen ausgestattet.

Vergewissern Sie sich, dass Sie über Ihr ursprüngliches Budget hinaus alle Dokumente auf dem Weg organisieren und speichern, z. B. Kaufdokumente, Belege, Genehmigungen, Inspektionen und Rechnungen.

„Bevor Sie ein Haus umdrehen, müssen Sie die Zahlen kennen und nicht (nur die Zahlen, die Sie im Fernsehen sehen), sondern die reellen Zahlen. Was wird das Haus wert sein, was werden die Reparaturen kosten, was werden die Transportkosten sein, wie viel werden die Finanzierungskosten sein, wenn Sie einen Kredit erhalten, was werden die Verkaufskosten sein und was werden die Kaufkosten sein. “

Mark Ferguson | InvestFourMore

Mann mit Taschenrechner und Kalkulationstabellen, die ein Budget planen

2. Erforschen Sie die Nachbarschaft vor dem Kauf

Informieren Sie sich vor dem Kauf eines Hauses über die Gegend, in der Sie kaufen. Ein häufiger Fehler, den Hausflossen beim ersten Mal machen, ist, mehr in die Anschaffungs- und Renovierungskosten zu investieren, als das Haus bewertet und verkauft werden kann. Sie müssen vergleichbare Preise in der Region kennen, bevor Sie diese Investition tätigen können. Beachten Sie alle Faktoren, die in den Verkauf einfließen werden, z. B. die Marktbedingungen, die Entwicklung der Lebensdauer der Häuser in der Region und die Gesundheit der nahe gelegenen Schulsysteme.

Branchenexperten empfehlen, das schlechteste und billigste Haus in der besten Nachbarschaft zu kaufen, die Sie sich für einen Flip leisten können.

„Um wirklich ein Gefühl dafür zu bekommen, wie eine Nachbarschaft ist, sprechen Sie mit den Menschen, die dort leben, und besuchen Sie die Gegend an verschiedenen Tagen und zu verschiedenen Zeiten. Gehen Sie zum Beispiel um 23 Uhr in die Nachbarschaft. an einem freitag abend, an einem dienstag um 17 uhr und an einem Donnerstag um 7 Uhr morgens, um das vollständige Bild zu erhalten. Sehen Sie, was los ist, was Sie hören, wie Verkehrslärm ist und vor allem, ob Sie sich sicher fühlen. "

Mike Hills | Atlas Immobilien

3. Lassen Sie eine professionelle Inspektion durchführen

Die Kosten für eine professionelle Inspektion sind im Vergleich zu den potenziellen Kosten für die Behebung schwerwiegender Mängel im Haushalt minimal. Fundamentprobleme, strukturelle Probleme, veraltete elektrische Verkabelung und ein zu ersetzendes Dach sind Beispiele für kostspielige Mängel, die Sie kennen sollten, bevor Sie ein Angebot einreichen.

Schützen Sie sich und tun Sie Ihre gebotene Sorgfalt, bevor Sie die große zeitliche und finanzielle Verpflichtung eingehen, ein Haus zu kaufen, um es umzudrehen. Vor allem, wenn Sie zum ersten Mal ein Haus umdrehen, sollten Sie klein anfangen und ein Fixiereroberteil verwenden, anstatt eine vollständige Hausrehabilitation durchzuführen.

„Einer der größten Fehler, den ich beim ersten Mal bei Hausflossen sehe, ist, nicht zu verstehen, wonach Hausinspektoren suchen. Die Hälfte der Inspektion besteht darin, Dinge einzuschalten und sicherzustellen, dass sie funktionieren. Flippers sollte einen Hausinspektor beauftragen, ihm folgen und viele Fragen stellen. Kosmetische Artikel wie neue Teppiche, Zierleisten und Farben erhalten möglicherweise Angebote für das Haus – aber Probleme mit dem Dach, dem Ofen und den elektrischen Systemen verhindern den Verkauf. Mit der Zeit werden Sie lernen, gleichzeitig wie ein Investor und ein Hausinspektor zu denken. "

Scott Brown | Brightside Home Inspections

4. Erstellen Sie eine angemessene Zeitleiste

Wann Planung einer Zeitleiste Seien Sie praktisch und bereiten Sie sich auf das Unerwartete vor. Nehmen Sie sich viel Zeit und setzen Sie sich realistische Ziele für den Abschluss des Projekts, mit Backup-Plänen für den Fall, dass Sie auf Schluckauf stoßen. Darüber hinaus sollten Sie zunächst die wichtigsten Korrekturen vornehmen.

Priorisieren Sie Großeinzelteile wie Küchen- und Badezimmerumbauten, da diese in der Regel mehr Zeit und Geld in Anspruch nehmen, aber den größten Einfluss auf den Wiederverkaufswert haben. Auf diese Weise sind die wichtigsten Teile Ihrer Renovierung bereits abgeschlossen, wenn sich Pläne ändern oder Sie in Verzug geraten.

„Es gibt viele Bücher und Ressourcen, um herauszufinden, wie man ein Haus umdreht. YouTube hat eine Menge Videos über die Zeit und die Kosten für die Reparatur von Häusern. Sie müssen auch mit Auftragnehmern und Spezialisten wie Klempnern, Elektrikern usw. sprechen. Wenn Sie eine ungefähre Vorstellung davon haben, wie lange es dauern und wie viel es kosten wird, erhöhen Sie diese Zahl um mindestens 25%! Es dauert immer länger und kostet mehr als Sie denken, besonders für diejenigen, die dies noch nicht getan haben. “

Mark Ferguson | InvestFourMore

Auftragnehmer-tragender Schutzhelm und Schauen zu Hause der Projektpläne

5. Arbeiten Sie mit seriösen Fachleuten

Der vielleicht größte Ratschlag für das Flippen zu Hause ist, Ihre Fähigkeiten zu verstehen und zu wissen welche Jobs sind DIY-freundlich und welche Sie nicht alleine bewältigen können. Sie können Geld sparen, indem Sie kleine Projekte wie Malen und Teppich selber ausreißen. Projekte wie die Renovierung einer kompletten Küche oder eines Badezimmers, die Änderung der Raumaufteilung, Elektro-, Sanitär- oder HLK-Arbeiten sollten jedoch von a durchgeführt werden zertifizierter Profi.

Wenn Sie die komplette Sanierung eines Hauses in Angriff nehmen, können Sie in Erwägung ziehen, mit einem Generalunternehmer zusammenzuarbeiten, um Projekte zu koordinieren. Auftragnehmer und HGTV Persönlichkeit Mike Holmes bezeichnet Generalunternehmer als Ihren "Quarterback", wenn Sie an mehreren Projekten arbeiten, die unterschiedliche Spezialitäten erfordern, z. B. bei Küchen- oder Badezimmerumbauten. Sie können sich auch an Ihren Auftragnehmer wenden, um zu erfahren, ob Sie Genehmigungen der Stadt für die Durchführung von Aktualisierungen benötigen. Vergewissern Sie sich vor Arbeitsbeginn, dass Sie mit den örtlichen Vorschriften und Baubeschränkungen vertraut sind.

Es ist auch hilfreich, wenn Hausflipper zum ersten Mal mit einem Makler zusammenarbeiten. Immobilienmakler haben jede Menge Wissen über die Stadtteile, Marktbedingungen und vergleichbare Verkäufe in Ihrer Region. Agenten können Ihnen bei Verhandlungen behilflich sein, indem sie beim Kauf und Verkauf eines Eigenheims schneller ein besseres Geschäft abschließen, als Sie es möglicherweise für sich alleine getan haben.

„Bewerten Sie alle Ergebnisse der Hausinspektion, indem Sie mit Auftragnehmern diskutieren, die die Arbeit erledigen können. Addieren Sie diese Summe zum Kosmetikbudget und Sie befinden sich wahrscheinlich in der Nähe eines Budgets für den Umbau eines Worst-Case-Szenarios.

Vernachlässigen Sie auch keine großen Tickets. Die Einstellung eines HLK-Profis für die Wartung der Heizungs- und Kühlsysteme ist eine kostengünstige Möglichkeit, das Vertrauen potenzieller Käufer zu stärken. Dann haben Sie Unterlagen, die bestätigen, dass alles in Ordnung ist, und gleichzeitig den Käufern signalisieren, dass Sie nicht versuchen, Abstriche zu machen. "

Scott Brown | Brightside Home Inspections

6. Halten Sie einen Bereinigungsplan bereit

Bevor Sie mit dem Herausreißen von Schränken, dem Ersetzen von Böden oder dem Installieren neuer Arbeitsplatten beginnen, sollten Sie einen Bereinigungsplan erstellen. Wenn Sie Häuser für den Profit spiegeln, sind Sie wahrscheinlich in einem begrenzten Budget und Zeitrahmen. Ein Abrollcontainer in der Einfahrt kann bei Renovierungsprojekten von großem Nutzen sein. So können Sie in Ihrem eigenen Tempo aufräumen und unzählige Fahrten zu einer Mülldeponie unternehmen. Sie können mehr darüber erfahren Mieten eines Müllcontainers für den Umbau von Trümmernund sehen Sie, welche Größe für Ihren Job am besten geeignet ist.

Mann-messende Kabinette in erneuerter Küche

7. Überverbesserung des Hauses vermeiden

Wenn Sie zum ersten Mal ein Haus umdrehen, kann es schwierig sein, Ihre Emotionen und Ihre persönliche Designvision davon abzuhalten, die Kontrolle zu übernehmen. Um jedoch erfolgreich zu sein und einen Gewinn zu erzielen, während Sie Häuser umdrehen, müssen Sie strategisch bei den von Ihnen vorgenommenen Updates vorgehen. Wenn in den anderen Häusern in der Nachbarschaft beispielsweise Laminatarbeitsplatten, Teppiche und Schränke in Bauqualität vorhanden sind, wird sich die Installation einer Marmorinsel, neuer Harthölzer und kundenspezifischer Schränke wahrscheinlich nicht rentieren.

Konzentrieren Sie sich darauf, einfach zu machen, notwendige Upgrades über trendige, teure. Ihr Ziel ist es, das Haus schnell umzudrehen und nicht nach Ihrem Geschmack umzubauen.

„Viele Flossen machen den Fehler, sich zu verbessern. Fügen Sie keine teuren Funktionen ein, nur weil Sie sie persönlich mögen – seien Sie praktisch. Suchen Sie nach einem vergleichbaren Modellhaus, das zu einem ähnlichen Preis zu einem ähnlichen Zeitpunkt verkauft wird, und berücksichtigen Sie die Saisonabhängigkeit für einen Kostenvergleich. Nimm diesen Comp und baue dein Haus passend dazu. “

Mike Hills | Atlas Immobilien

8. Inszenieren Sie das Haus zum Verkauf

Wenn Sie bereit sind, das Haus aufzulisten, kann eine einfache Inszenierung des Hauses viel bewirken. Käufer möchten sich vor der Abgabe eines Angebots in der Lage sehen, in einem Haus zu leben wichtige Überlegungen zur Heiminszenierung Dazu gehören Aufräumen des Hofes, Malen und Dekorieren in neutralen Farben, gründliche Reinigung jedes Zimmers und Beseitigung von Unordnung.

Der Schlüssel zum Profitieren eines Hauses liegt darin, das Haus zum Verkauf zu kalkulieren und dennoch etwas Raum für Verhandlungen zu lassen. Wenn der Preis zu hoch ist, sitzt das Haus auf dem Markt und erhöht Ihre Betriebskosten, was Ihre potenziellen Gewinne insgesamt verringert. Wenn Sie mit einem Makler zusammenarbeiten, können diese Ihnen helfen, einen angemessenen Angebotspreis zu ermitteln, Online-Angebote einzurichten und Tag der offenen Tür zu planen.

„Nehmen Sie sich Zeit, um herauszufinden, wie das Geschäft funktioniert, bevor Sie in ein Projekt einsteigen, und beginnen Sie mit etwas, das keine gute Arbeit erfordert. Einige der größten Fehler resultieren aus massiven Projekten. Fangen Sie klein und einfach an, und selbst wenn Sie nicht viel Geld verdienen, ist das Risiko massiver Verluste begrenzt und Sie lernen eine Menge, sobald Sie ein Projekt durchführen. "

Mark Ferguson | InvestFourMore

Für Verkaufs-Zeichen vor einem Weißen Haus

Feiern Sie Ihre Gewinne als First-Time House Flipper

Seien Sie geduldig und lernbereit, wenn Sie zum ersten Mal ein Haus umdrehen. Mit der richtigen Recherche und Planung, einem erfahrenen Team und den richtigen Marktbedingungen ist ein erfolgreicher Home-Flip in Ihrer Reichweite.

Lesen Sie die folgenden hilfreichen DIY-Projektleitfäden, wenn Sie an Heimwerkerarbeiten arbeiten:

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